（前回から、随分時間が空いてしまいました。）
　所有者不明土地問題の解消のためのもうひとつの施策の柱、既に発生している所有者不明土地の利用の円滑化の方策として、③土地利用に関連する民法の規律の見直しがなされました。今回はそのうちの、所有者不明土地管理制度等の創設についてのご説明です。

※参照　『所有者不明土地ガイドブック～迷子の土地を出さないために！～』（令和4（2022）年3月　国土交通省）

　これまでも、
・　土地や建物の所有者が行方不明の場合→不在者財産管理人
・　所有者が死亡して相続人のあることが明らかでない場合→相続財産管理人
・　法人が解散したが清算人となる者がない場合→清算人
をそれぞれ選任して、対応してきました。
　しかし、これらの財産管理制度は、人単位で財産全般を管理する必要があるため、所有者を特定できない土地・建物については、制度を利用することができませんでした。
　また、所有者による管理が適切に行われず、荒廃・老朽化等によって危険な状態にある土地・建物について、所有者に代わって管理を行う仕組みが存在していませんでした。
　そこで、土地・建物の効率的な管理を実現するために、所有者が不明である土地・建物（所有者不明土地・建物）や、所有者による管理が適切にされていない土地・建物（管理不全土地・建物）を対象に、個々の土地・建物の管理に特化した財産管理制度が新たに設けられました。

1.　所有者不明土地・建物の管理制度（令和5年4月1日施行）
　　調査を尽くしても所有者やその所在を知ることができない土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理を行う管理人を選任してもらうことができるようになります。

　1)　管理人による管理の対象となる財産
　　　所有者不明土地（建物）のほか、土地（建物）にある所有者の動産、管理人が得た金銭等の財産（売却代金等）、建物の場合はその敷地利用権（借地権等）にも及びますが、その他の財産には及びません。
　　　なお、区分所有建物については、所有者不明建物管理制度は適用されません。

　2)　申立権者
　　　所有者不明土地・建物の管理についての利害関係を有する利害関係人が不動産所在地の地方裁判所に申し立てます。
　　　なお、地方公共団体の長等に、所有者不明土地管理命令の申立権を付与する特例が設けられています。

　3)　管理命令の発令
　　　調査を尽くしても所有者またはその所在を知ることができず、管理状況等に照らし管理人による管理の必要性がある場合には、利害関係人等の請求により、裁判所は管理命令を発令し、管理人としてふさわしい者（弁護士・司法書士等）を管理人に選任します。

　4)　管理人の権限・義務等
　　　管理人は次のような権限・義務等を有します。
　　・　管理人は、保存・利用・改良行為を行うほか、裁判所の許可を得て、対象財産の処分（売却、建物の取壊しなど）をすることも可能です。
　　・　管理処分権は管理人に専属し、所有者不明土地・建物等に関する訴訟においても、管理人が原告または被告となります。
　　・　管理人は、所有者に対して善管注意義務を負い、共有の土地・建物を管理する場合は、共有者全員のために誠実公平義務を負います。
　　・　管理人は、所有者不明土地等（予納金を含む。）から、費用の前払・報酬を受けることができます（費用・報酬は所有者の負担。）。

2.　管理不全状態にある土地・建物の管理制度（令和5年4月1日施行）
　　所有者による管理が不適当であることによって、他人の権利・法的利益が侵害され、またはそのおそれがある土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理を行う管理人を選任してもらうことができるようになります。

　1)　管理人による管理の対象となる財産
　　　管理不全土地（建物）のほか、土地（建物）にある所有者の動産、管理人が得た金銭等の財産（売却代金等）、建物の場合はその敷地利用権（借地権等）にも及びますが、その他の財産には及びません。
　　　なお、区分所有建物については、所有者不明建物管理制度は適用されません。

　2)　申立権者
　　　管理不全土地・建物の管理についての利害関係を有する利害関係人が不動産所在地の地方裁判所に申し立てます。

　3)　管理命令の発令
　　　所有者による土地または建物の管理が不適当であることによって、他人の権利・法的利益が侵害され、またはそのおそれがあり、土地・建物の管理状況等に照らし、管理人による管理の必要性がある場合には、利害関係人の請求により、裁判所は管理命令を発令し、管理人としてふさわしい者（弁護士・司法書士等）を管理人に選任します。

　4)　管理人の権限・義務等
　　　管理人は次のような権限・義務等を有します。
　　・　管理人は、保存・利用・改良行為を行うほか、裁判所の許可を得て、これを超える行為をすることも可能です。ただし、土地・建物の処分をするには、所有者の同意も必要です。
　　・　管理処分権は管理人に専属せず、管理不全土地・建物等に関する訴訟においても、所有者自身が原告または被告となります。
　　・　管理人は、所有者に対して善管注意義務を負い、共有の土地・建物を管理する場合は、共有者全員のために誠実公平義務を負います。
　　・　管理人は、管理不全土地等（予納金を含む。）から、費用の前払・報酬を受けることができます（費用・報酬は所有者の負担。）。

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